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广州去库存成效显著 去化周期降至5.7个月

作者: 时间:2016年12月16日 信息来源:来源:南方网

  

  2016年接近尾声。在“去库存”政策强力施行的大背景下,到11月末,全国房地产库存量已经连续减少9个月。12月13日,根据国家统计局发布的最新数据,11月末,全国商品房待售面积69095万平方米,比10月末减少427万平方米。

  具体到广州,“去库存”效应明显。据阳光家缘数据显示,截至11月,广州全市库存去化周期已经降至5.7个月,远低于被认为是正常水平的8-10个月。应当看到,全年房地产销售的良好态势促进了广州库存量的急剧下降。从年初订立去库存目标,到年中超额完成任务,广州楼市的2016年下半程,在库存告急中接近尾声。

  就全国而言,纵观全年,去库存从“分城施策”到“一城一策”,政策上在不断细化和调整,从而防止了“一刀切”的可能性。部分房价上涨过快的一二线热点城市,从“930”前后起经历了三次调控潮;与此同时,三四线城市的去库存还在稳步推进。国家统计局新闻发言人毛盛勇表示,10月份和11月份,从房地产价格的数据表现来看,调控取得了初步成效;15个重点城市中,有7个城市绝对房价在往下走,热点城市或者说调控城市房价过快上涨的势头得到了初步遏制。

  楼市销售创历史新高

  12月13日,国家统计局发布前11月房地产市场相关数据。在销售方面,无论销售面积还是销售额,都已提前刷新了年度纪录。

  根据统计局的数据,今年前11月,全国商品房销售面积135829万平方米,历史上首次突破十万亿;商品房销售额102503亿元,超过2013年的峰值,提前创历史新高。中国房地产市场的上一轮成交高点出现在2013年,当年,全国商品房成交面积和成交额分别达到13.2亿平方米、8.14万亿元。

  业内人士认为,多个因素促成了楼市销售的行情。多个机构分析认为,有赖于宽松的货币环境下,楼市大幅升温,经过2015年的五次降息,一年期贷款基准利率一度下调至4.35%的低点;从投资的角度,民间投资渠道长期不足,很多投资者又在2015年遭受股市震荡重创,因此在今年纷纷从股市逃入楼市;此外,房地产市场本身具备“买涨心态”,市场在进入升温通道之后,容易吸引大量购房者的进入,交易量也得以迅速攀升。

  在2016年初就被大力推行的去库存政策被认为起到了关键的作用。

  然而,房地产销售的情况出现了冰火两重天的局面:一线城市、部分热点二线城市,量价齐升;多数深陷去库存困境的三四线城市,库存消化有限。楼市巨大的“虹吸效应”之下,库存量大的城市越来越不受“待见”,而热点城市楼市则陷入供不应求状态。面对市场分化现实,7月、11月的两次中央政治局会议均表态“抑制资产泡沫”,热点城市成为抑制资产泡沫重点区域。

  广州去化周期下降

  具体到一线城市广州,成交一片向好带来的是库存量的急剧下降。作为供给侧结构性改革的其中一环,广州去库存行动成效显著。

  广州市人民政府官方网站发布的《广州市供给侧结构性改革总体方案(2016—2018年)》列出了广州市去库存任务表,按照计划,2016年争取化解45万平方米。然而,仅仅用了三个多月,广州市一手商品房可售面积就较2015年年底减少了121万平方米。

  截至7月底,广州市一手商品房可售面积2127万平方米,超额完成省政府下达的去库存目标任务,去库存周期下降至8个月。此时,广州的去库存就已没有压力,反而是下半年库存量是否不足而引发业界的讨论。

  为什么广州楼市的库存量减少得这么快?最直接的原因是成交量的上涨。最新数据显示,今年到目前为止,广州全市一手房网签已已突破12万套。

  网签的火热,加之新开工面积的减少,随之而来的则是各区库存的急剧萎缩。截至11月,广州全市库存去化周期已经降至5.7个月,远低于被认为是正常水平的8-10个月,其中黄埔、增城、天河、白云四个区域更是低于4个月,黄埔库存去化周期只有2.1个月。按目前广州楼市的库存量而言,全市供货量明显不足。

  去库存分化引发政策细化调整

  值得注意的是,在全国房地产库存连减9个月的同时,各地去库存效果的分化非常显著。

  从“分城施策”到“一城一策”,去库存政策经历了不断细化和调整的过程。一边是一二线部分城市房价上涨过快;一边是三四线城市销售依旧乏力,去库存分化成为今年的一个重要现象。部分房价上涨过快的一二线热点城市,从“930”前后起经历了三次调控潮;与此同时,三四线城市的去库存还在稳步推进。

  11月以来,ca88、武汉和深圳等10多个城市在此前基础上进一步收紧了楼市政策,进一步提高购房资格或贷款门槛。密集的调控政策逐渐扭转了房地产市场预期。新城控股高级副总裁欧阳捷表示,“在分化加剧中去库存”依然是2017年楼市“主旋律”。2017年楼市调控的首要任务仍是去库存,三四线城市由于库存压力高企,市场表现依然疲软,预期未来较长时间内政府都将维持宽松政策。目前库存压力较大、房价仍下跌的城市,在去库存政策刺激下成交量或有望提升。

  中共中央政治局9日召开会议,分析研究2017年经济工作。会议提出,明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。这一定调,也将成为楼市新政策导向。专家认为,建立长效机制关键要解决内火,完善制度建设;针对市场分化的国情,去库存与防风险并进,土地、金融、财税、供给结构、房企调整等长效机制的建立有望在2017年跨进一步。

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